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Réponse directe
La Suisse a aboli la valeur locative, ce revenu fictif qui imposait les propriétaires occupants sur un loyer théorique. En contrepartie, la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien est supprimée ou fortement restreinte, ce qui avantage les propriétaires sans dette et pénalise les propriétaires fortement endettés. Combinée à l'ajustement des barèmes de l'impôt sur la fortune genevois, cette réforme impose une réévaluation complète de l'arbitrage entre actifs immobiliers et financiers, ainsi que de la stratégie de financement hypothécaire.
Pourquoi Genève réforme-t-elle son impôt sur la fortune ?
Le canton de Genève amorce un virage stratégique dans la fiscalité des personnes physiques pour préserver son pouvoir d'attraction face à la concurrence des cantons alémaniques (tels que Zoug, Schwyz ou Nidwald). Historiquement, Genève affichait un barème d'impôt sur la fortune parmi les plus élevés de Suisse, grevant lourdement le patrimoine des résidents détenant d'importants actifs liquides ou des participations financières non cotées. Les récentes réformes cantonales visent à atténuer la progressivité de cet impôt par des ajustements de barèmes et des franchises sociales accrues.
Qu'est-ce que la suppression de la valeur locative et quelles en sont les conséquences ?
En parallèle, le paysage fiscal immobilier suisse vit une transformation historique avec l'acceptation par le peuple de l'abolition de la valeur locative. Ce système unique imposait le propriétaire occupant sur un revenu fictif correspondant au loyer théorique que son bien aurait produit s'il avait été mis en location. En contrepartie de la suppression de ce revenu théorique, le nouveau régime entraîne la disparition de la déductibilité des frais d'entretien ordinaires au niveau fédéral direct, ainsi qu'une restriction drastique de la déduction des intérêts hypothécaires, désormais limitée au prorata des revenus de la fortune imposable.
Quels arbitrages patrimoniaux les résidents fortunés de Genève doivent-ils reconsidérer ?
Pour la clientèle fortunée résidant à Genève ou envisageant de s'y installer, ces évolutions redistribuent les cartes de la planification patrimoniale :
- L'évaluation des actifs immobiliers : l'ACI procède à des réestimations régulières de la valeur fiscale des biens immobiliers pour le calcul de l'impôt cantonal sur la fortune. La détention d'immobilier de prestige en nom propre par rapport à une détention via une société de capitaux ou une fondation doit être scrupuleusement réévaluée.
- La gestion de la dette hypothécaire : historiquement, les résidents suisses conservaient un niveau d'endettement hypothécaire élevé pour déduire les intérêts de leur revenu imposable et soustraire la dette du calcul de la fortune nette. La baisse de la déductibilité des intérêts impose de restructurer les financements immobiliers.
Qu'est-ce que le bouclier fiscal genevois ?
L'optimisation globale du patrimoine à Genève nécessite désormais un arbitrage précis entre les investissements financiers (actions, obligations) et les actifs immobiliers, en exploitant les mécanismes de plafonnement cantonal (bouclier fiscal) qui limite le total des impôts sur le revenu et la fortune à un certain pourcentage du revenu imposable du contribuable.
